Показник капіталізації - огляд, приклад, як розрахувати коефіцієнт обмеження

Коефіцієнт капіталізації (або скорочено Cap rate) зазвичай використовується в нерухомості Нерухомість Нерухомість - це нерухомість, що складається із земельних ділянок та благоустрою, що включає будівлі, споруди, дороги, споруди та інженерні системи. Права власності надають право власності на землю, благоустрій та природні ресурси, такі як корисні копалини, рослини, тварини, вода тощо, і стосується норми прибутковості майна, заснованої на чистому операційному доході (NOI), який має майно генерує. Іншими словами, коефіцієнт капіталізації - це метрика прибутковості, яка використовується для визначення потенційної рентабельності інвестицій. Рентабельність інвестицій (ROI) Рентабельність інвестицій (ROI) - це показник ефективності, що використовується для оцінки прибутковості інвестиції або порівняння ефективності різних інвестицій. . або окупність капіталу.

Дізнайтеся більше на курсі з моделювання нерухомості у Фінансах.

Концепція обмеження ставки (рівень капіталізації)

Формула максимальної ставки

Формула ставки обмеження дорівнює чистому операційному доходу (NOI), поділеному на поточну ринкову вартість активу.

Норма капіталізації (формула норми капіталізації)

Де:

  • Чистий операційний дохід - це річний дохід Річний дохід Річний дохід - це загальна величина доходу, отриманого протягом фінансового року. Валовий річний дохід відноситься до всіх заробітків до здійснення будь-яких відрахувань, а чистий річний дохід відноситься до суми, яка залишається після здійснення всіх відрахувань. Концепція застосовується як до фізичних осіб, так і до підприємств, створених майном після вирахування всіх витрат, понесених в результаті операцій, включаючи управління майном та сплату податків.
  • Поточна ринкова вартість активу - це вартість активу Матеріальні активи Матеріальні активи - це активи у фізичній формі та утримують вартість. Приклади включають основні засоби, обладнання та обладнання. Матеріальні активи бачать і відчувають і можуть бути знищені пожежею, стихійним лихом або аварією. З іншого боку, нематеріальні активи не мають фізичної форми і складаються з таких речей, як інтелектуальна власність на ринку.

Важливість норми капіталізації

Ставка капіталізації використовується для порівняння різних інвестиційних можливостей. Наприклад, якщо все інше рівне, власність із ставкою обмеження 10% проти 3% власності, інвестор, швидше за все, зосередиться на нерухомості з ставкою обмеження 10%.

Ставка також вказує кількість часу, необхідного для повернення інвестиції у нерухомість. Наприклад, якщо власність має 10% обмеження, інвестору знадобиться 10 років, щоб повернути свої інвестиції (так звані «повністю капіталізовані»).

Незважаючи на те, що це важлива метрика для порівняння інвестиційних можливостей, інвестори ніколи не повинні базувати покупку лише на рівні обмеження власності. Корисно зауважити, що різні ставки обмеження представляють різний рівень ризику - низький рівень обмеження передбачає менший ризик, тоді як високий рівень обмеження передбачає більш високий ризик. Тому не існує “оптимальної” ставки обмеження - це залежить від переваг інвестора щодо ризику.

Наприклад, розглянемо два об’єкти в різних географічних місцях - один знаходиться у дуже бажаному передмісті, а інший - у запущеній частині міста. Власність у дуже бажаному приміському регіоні матиме нижчу межу через високу ринкову вартість активу. Навпаки, власність, яка знаходиться в запущеній частині міста, матиме вищу межу, що відображається нижчою ринковою вартістю цього активу.

Приклад обмеження ставки

Джон - інвестор, який хоче придбати інвестиційну нерухомість. Пройшовши курси з нерухомості, він згадує, що рівень капіталізації є ефективною метрикою при оцінці нерухомості. Джон визначає три об’єкти нерухомості з відповідними витратами, річним доходом та ринковою вартістю:

Приклад норми обмеження

Таблиця коефіцієнтів капіталізації

Провівши розрахунки для властивостей вище, Джон усвідомлює, що властивість C повертає найвищу ставку обмеження.

У простому світі Джон може базувати свою покупку лише на ставці. Однак це лише одна з багатьох метрик, яку можна використовувати для оцінки рентабельності власності на комерційну нерухомість. Хоча ставка обмеження дає хороше уявлення про теоретичну рентабельність інвестицій, її слід використовувати разом із іншими показниками, такими як мультиплікатор валової ренти, серед багатьох інших. Тому для оцінки привабливості можливостей нерухомості слід використовувати інші показники разом із коефіцієнтом капіталізації.

Курс моделювання нерухомості

Якщо ви хочете дізнатись все про те, як розрахувати чистий операційний дохід, норми капіталізації та навіть про те, як побудувати фінансову модель для проекту розвитку, відвідайте курс фінансового моделювання нерухомості у Фінансах. Програма навчить вас будувати модель в Excel з нуля.

Норма обмеження нерухомості та приклад NOI

Підсумок ставки

  • Показник капіталізації - це показник прибутковості, який використовується для визначення рентабельності інвестицій у нерухомість.
  • Формула коефіцієнта капіталізації розраховується як чистий операційний дохід, поділений на поточну ринкову вартість активу.
  • Показник капіталізації може бути використаний для визначення ризикованості інвестиційної можливості - високий рівень капіталізації передбачає менший ризик, тоді як низький рівень капіталізації передбачає більш високий ризик.
  • Норму капіталізації слід використовувати разом з іншими показниками, і інвестори ніколи не повинні базувати покупку лише на рівні капіталізації власності.

Пов’язані читання

Finance є офіційним постачальником глобального аналітика фінансового моделювання та оцінки (FMVA) ™ Сертифікація FMVA® Приєднуйтесь до 350 600+ студентів, які працюють у таких компаніях, як Amazon, JP Morgan та сертифікаційна програма Ferrari, призначена для того, щоб допомогти кожному стати фінансовим аналітиком світового класу. . Щоб продовжувати прогресувати вашу кар’єру, корисними будуть додаткові ресурси нижче:

  • Основи фінансового моделювання нерухомості Основи фінансового моделювання нерухомості Дізнайтеся про основи фінансового моделювання нерухомості в цьому вступному посібнику зі створення фінансової моделі для проекту розвитку нерухомості.
  • Інвестування: Посібник для початківців Інвестування: Посібник для початківців Посібник «Інвестиції для початківців» з фінансів навчить вас основам інвестування та способам початку роботи. Дізнайтеся про різні стратегії та техніки торгівлі, а також про різні фінансові ринки, на які ви можете інвестувати.
  • Норма рентабельності Норма рентабельності Норма рентабельності (ROR) - це прибуток або втрата інвестиції за певний проміжок часу, порівняно з початковою вартістю інвестиції, вираженою у відсотках. Цей посібник викладає найпоширеніші формули
  • Рівень доходу Показник доходу Показник доходу Показник доходу є показником фінансових результатів, який бере поточний дохід компанії за певний період (тиждень, місяць, квартал тощо) і перетворює його на річний показник, щоб отримати еквівалент за весь рік. Цю метрику часто використовують компанії, що швидко зростають, оскільки дані, яким навіть кілька місяців, можуть занизити поточний розмір компанії. керівництво, приклад, формула

Останні повідомлення